楼市高库存压顶！有城市空置房12年都卖不完 -j9旗舰厅

　　自房地产行业5年“去库存”以来，全国商品房待售面积曾连续年下行，但如今由于房地产行情低迷，楼市又一次来到了高库存时代。

　　根据国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积9.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求。

　　从数据上看，目前广西防城港的楼市库存，足足需要12.7年才能消化完毕，而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月，意味着需要8-10年才能卖完现有库存。

　　今年以来，全国商品房销售额持续走低，1-4月份销售3.78万亿，同比下降近30%。

　　在新房“卖不动”的情况下，楼市又重回高库存时代。

　　根据国家统计局zui新数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，相比2021年末增长了4700万平方米。其中，住宅类商品房待售面积达到2.72亿平方米，同比增长14.8%。

　　由此可见，尽管房地产投资低迷，今年前四个月房屋新开工面积同比下滑26%、竣工总面积下滑12%，但库存量仍在飙升。

　　去年8月31日，住房和城乡建设部曾公布数据，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。按照这一数据计算，现有的5.57亿平方米待售商品房面积，足够1400万人居住。

　　目前的楼市待售库存数据，已经达到了四年来新高。

　　2010年时，我国商品房待售面积不到2亿平方米，随后5年间数字迅速攀升，到2015年时达到7.19亿平方米的历史zui高值，也是在那一年，全国楼市开始以各种方式“去库存”，随后商品房待售面积数据逐年下降。

　　根据国家统计局数据，2018年时，商品房待售面积降至5.24亿平方米，2019年进一步降至4.98亿平方米。

　　因此，截至4月底的5.57亿平方米，已经超越了2018年的库存量，接近2017年时的水平。

　　克而瑞研究中心认为，正是2020年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，打断了楼市库存持续下行的趋势，也是从2020年开始，库存规模由降跳增，迎来了新一轮周期变换。

　　根据克而瑞统计的数据，全国商品房狭义库存(指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分)截至4月底已经达到了6.08亿平方米，由于市场成交低迷，全国平均去化周期已经超过两年，显著高于去年同期水平。

　　而商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米，若按人均39.8平方米算，已经足够9600万人居住。

　　分城市来看，不同能级城市的库存量全线上扬。

　　根据克而瑞统计数据，各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势，一线个月，二线%以上，而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线%。

　　相比较而言，北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。

　　其中，青岛、武汉、沈阳截至4月末的狭义库存量均超过了2000万平方米，位列库存量前三。盐城、三明狭义库存量同比增幅超过了200%，涨幅显著。

　　从去化周期来看，已经有26个城市超过30个月而且同比翻番，其中一半都位于华南。广西防城港去化周期高达152个月，位列diyi，现有库存要消化12.7年；哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了100个月，分列第2-5名，这意味着它们仅现有楼市库存就需要8-10年才能消化完毕。

　　华南三四线城市是典型的前期需求严重透支区域，目前库存量大幅攀升，惠州、珠海、东莞、中山等是其中代表。中西部二线城市中，郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部，尚无复苏迹象，短期去化承压。

　　广义库存方面，二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先，突破了1亿平方米；南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量超过8000万平方米。

　　克而瑞研究中心认为，尽管不少城市近期出台楼市松绑政策，但去库存效果差强人意。以郑州为例，4月以来，放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台，但项目平均去化率仅18%，为近五年单月次低，来访量受疫情影响较3月不升反降，4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%，楼市提振效果远不及预期。

　　从现有库存数据看，我国商品房广义库存量已足够满足9000多万人口居住需求，狭义库存量也足够满足千万级以上人口的居住需求。

　　而在过去十年，我们城镇化水平已经有大幅度提高，综合人口数据和城镇化率，城镇商品房还有多大市场？

　　国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%。多机构预测，到2035年中国城镇化率能够达到72%左右。按照第七次人口普查数据，全国共计有14.12亿人，也就是说，在未来13年内，城镇人口还将新增约9884万人。

　　换言之，我国现有商品房狭义库存量仍有充足的市场消化，而广义库存量也可用未来十多年去消化，但市场规模显然已逐步见顶。

　　另一方面，如果我国人均居住面积继续提升，则房地产市场还有进一步发展的空间。近期，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌就表示，我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。

　　他认为，现在我国人均住房面积接近40平方米，通常指“建筑面积”，而发达国家则指“套内使用面积”，因此我国40平方米的建筑面积实际上等同于30平方米的套内使用面积，人均居住面积还可以有较大提升。

　　不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，克而瑞研究中心认为，情况并不乐观。诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

　　在上一轮楼市去库存中，“棚改”等手段发挥了巨大作用。根据人民日报报道，“十三五”时期，全国超额完成2000万套棚改目标任务。diyi财经记者统计公开数据发现，2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。

　　如今随着三四线“棚改”的退潮，楼市去库存又该如何实现？近日，湖南省出台新政，罕见地从供给端减少供应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。

　　据湖南省自然资源厅5月23日消息，近日湖南多部门联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中提到，各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批，其中：对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；而对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

　　“要科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系，建立健全部门联动管理机制，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。”上述“通知”中称。

　　各地目前都寄希望于通过解绑楼市、降低利率以扩大购房需求，而湖南是率先提出要严控土地出让、降低去化周期的省份。

　　克而瑞研究中心认为，就广义库存而言，预期仍将高位持稳，目前有部分城市的土拍因为疫情而延期，后续疫情结束后应该会持续放量，未开工地块量还将延续稳中有增态势。若要实现库存稳中有降，首先需要一线城市率先复苏，接下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。

　　又涨了！2022年养老金正式迎来上调

　　2022年05月26日 16:41:23

　　国家医保局：常态化核酸检测费用由各地政府承担

　　2022年05月26日 16:10:19

　　民航局：4月民航运输生产指标大幅下滑

　　2022年05月26日 15:41:21

　　多家网购平台被曝隐晦售卖色情影像，平台：一经发现顶格处理

　　2022年05月26日 15:09:55

　　证监会副主席：预计今年外资配置a股市场将延续过去趋势

　　2022年05月26日 12:33:08

　　二手房市场异动，部分城市成交渐趋活跃业主放盘量猛增

　　2022年05月26日 11:33:02

　　奥迪小满广告又起争议，这次是海报！被摄影师质疑

　　2022年05月26日 10:24:00

　　中消协发消费提示：近视能被治愈？别被商家忽悠了！

　　2022年05月26日 10:16:58

　　数字人民币“入校”提速 多地银行携手高校落地应用场景

　　2022年05月26日 09:55:04

　　千万人口城市大变局：哈尔滨退出 武汉增zui多

　　2022年05月26日 08:28:12

　　【寻味中华】国宴“狮子头”转身“家常小馆” 淮扬菜注入新活力

　　对话｜蔡斌：从“刻骨铭心”，到“尽我所能”

　　千万人口城市大变局：哈尔滨退出 武汉增zui多

　　三星堆考古人：打开古蜀文明的“盲盒”期待永不落空

　　骑行5000里 视障父亲回乡为儿子中考加油

　　“印太经济框架”本质是为“美国优先”服务

　　我国电动汽车市场领跑全球 占全球销量的半壁江山

　　“劣迹艺人”试图复出 专家：堵死变相复出缺口

　　金针菇含甲醛？喝牛奶致癌？逐一盘点5月假科普

　　中超“递补方案”获通过 大连人队回归几成定局

　　25天36城出台公积金新政 多地企业可缓缴

　　中新艺评：成年人的世界，永远不要轻易说出放弃二字

　　******、抑郁、恐惧……谁来关注美国亚裔的心理健康？

　　为动物“弃儿”寻找出路 民间动物救助困惑何解

　　载荷、窗口……这些航天词汇你知道是什么意思吗？

　　《只此青绿》被抄袭 舞蹈作品维权难在哪里？

　　多地布局15分钟核酸“采样圈” 我们生活会有啥改变？

　　“身高”是怎么测出来的？中国zui高树背后的冷知识

　　影响出行屡遭吐槽 共享单车何以成“牛皮癣”新宿主

　　一天1.5个大项目！这里，持续被看好

　　200余件文物带你探秘“五凉”文化

　　法国冒险家在高空钢索上走2.2公里

　　居家办公后 遇到这些劳动问题如何解决？

　　美国高中生持步枪状物体走向学校被捕

　　斑海豹洄游 沿途躺在礁石上享受阳光

　　越南举办摔跤比赛 参赛者似“泥人”

　　俄乌冲突致英国炸鱼薯条店成批倒闭

　　北京市新冠肺炎疫情防控新闻发布会

　　上海疫情发布会：在每个有复学任务的学校建立核酸采样点

　　北京疫情发布会：中高考将如期举行

　　北京市场监管部门多措并举保障疫情期间政务服务...

　　zui新发布：北京疫情逐步转向攻坚扫尾阶段！中高...

　　（上海战疫录）上海医疗机构逐步重归正轨：多措...

　　25天36城出台公积金新政 多地企业可缓缴

　　中新艺评：成年人的世界，永远不要轻易说出放弃...

　　十年来zui严重校园大屠杀，下一代的“美国噩梦”

　　中超“递补方案”获通过 大连人队回归几成定局

　　北京：疫情形势总体可控 近日出现向好局面

　　中国女排公布出征世界女排联赛16人名单

　　金针菇含甲醛？喝牛奶致癌？逐一盘点5月假科普

　　本网站所刊载信息，不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件，务经书面授权。

　　未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像，违者将依法追究法律责任。

产业招商/厂房土地租售：
或微信/手机： 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号