一文读懂江苏产业园区市场 -j9旗舰厅

　　江苏位于长江三角洲，中国大陆东部沿海，与上海市、浙江省、安徽省、山东省接壤。江苏下辖个设区市，是全国weiyi所有地级行政区都跻身百强的省份。

　　江苏省域经济综合竞争力居全国前列，是中国经济zui活跃的省份之一，与上海、浙江、安徽共同构成的城市群已成为6大世界级城市群之一。

　　21年末，全省常住人口8505万人，2022年地区生产总值（gdp）12.3万亿，位居全国第二，仅次于广东省。

　　在空间总体格局上，江苏省深化落实“1 3”重点功能区，构建“生态优先、带圈集聚、腹地开敝”的“两心三圈四带”国土空间总体格局。

　　其中，“两心”为太湖丘陵生态绿心、江淮湖群生态绿心；“三圈”指南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈；“四带”则为扬子江绿色发展带、沿海陆海统筹带、沿大运河文化魅力带、陆桥东部联动带。

　　在制造业空间布局上，江苏省将建设全国制造业高质量发展示范区，创建一批具有标杆示范意义的国家级、省级先进制造业集群，重点发展战略性新兴产业；加快传统产业转型升级和布局调整。

　　协同打造科技创新发展带，支持创建综合性国家科学中心和科技产业创新中心，加快推进沪宁产业创新带、太湖湾科技创新圈等，深度参与g60科创走廊。推动开发区集约高效发展，积极推进开发区低效用地再开发；加快开发区转型升级，提升产城融合水平；推进南北共建园区高质量发展。

　　图：江苏省制造业空间分片指引示意图

　　整体情况：市场平稳健康，供求关系良好

　　江苏经济实力强、开放程度高、产业基础好，产业体系完善，且政府很强势，很少出现供大于求的局面，所以江苏整体是一个健康、安全的市场。虽江苏市场很难牟取暴利，但市场层面十分友好，产业地产商只要具备一定的能力，就可以在江苏市场生存下去。

　　市场格局：市场分化格局显著，苏南、苏中、苏北梯度差异明显

　　江苏市场存在一定的两极分化，diyi梯队为苏南地区，第二梯队为苏中地区，第三梯队为苏北地区等，对于diyi、第二梯队板块，市场需求大，支撑力强，去化压力可控，第三梯队板块产业基础相对薄弱，客户基数较小，质量相对低端，市场相对缺乏购买力支撑。

　　政府政策：门槛越来越高，鼓励存量产业用地提容增效

　　整体来说，江苏市场拿地门槛越来越高，根据2021年出台的《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（下称《意见》），江苏省将定期修订江苏省建设用地指标，逐步提高容积率、固定资产投资强度、产出率、地均税收等标准。早期的一些概念对政府吸引力弱，项目自身需要有一定的亮点，zui好是有着一定的产业资源储备再去跟政府勾地洽谈。

　　同时，《意见》也对于工业项目的容积率底限提出要求：苏南、苏中、苏北容积率分别不低于1.5,1.2,1.0。鼓励建设高标准厂房，高标准厂房容积率不低于2.0，鼓励建设四层及以上配工业电梯的高标准厂房。

　　在政策的导向下，“工业上楼”模式也正成为江苏市场的新模式。目前，苏州工业园区已提出鼓励 “工业上楼”，提高产业用地容积率。2022年，苏州工业园下属子公司表示，将聚焦苏州生物医药产业园六期、恒泰智造智能制造产业园（金光产业园二期），致力打造“工业上楼”风向标，推动生产垂直化，打造“垂直园区”，苏州也就此成为长三角率先尝试“工业上楼”的代表城市。

　　市场竞争格局：市场集中度不高，政府园区平台、区域型运营商、头部运营商多方竞争

　　目前江苏产业地产市场呈现政府园区平台、地方运营商、头部企业多方竞争的格局，市场上集聚了联东、、中电光谷、金地威新、招商蛇口、浙大网新、苏高新集团、中新集团、万洋集团、上海均和集团、北京天瑞金集团、吴中高科、平谦国际、雅居乐集团、中节能实业、普洛斯集团、世贸集团、南山集团、垠坤集团、中新智地、灏谷科技集团、启迪控股等一批产业地产商。主要城市主要运营商项目布局情况如下表。

　　表：江苏省主要城市主要产业园区运营商项目布局

　　数据来源：pds（亿翰园区产业通）

　　苏南是我国工业zui发达区域之一，苏南地区5市产业基础良好。苏州市是我国三大工业城市之一，其规模以上工业营收要占比全省近30%。无锡、南京和常州，也都是我国主要的工业城市之一。

　　经过多年以增量为主、项目蓬勃发展的阶段，苏南产业地产市场目前已进入存量更新的阶段，二手地、法拍地成为拿地的主要方式，纯粹的一手地在苏南地区，已经几乎不现实。这进一步推动了二手地开发的项目，总体来看，市场新增项目呈现下降的状态，销售的价格攀升得很快，属于市场稀缺供应。

　　未来，产业地产商在苏南市场应聚焦项目特色，项目开发水平，以及项目所带来的价值，打造区域标杆。

　　苏中地区相对苏南经济水平、产业基础都要弱势一些，但市场整体呈现不错，如果能掌握一定的政府资源，项目投拓也会较为顺利，整体来看，苏中地区一手地性价比很高。产业地产商可重点关注苏中地区项目经营情况，铺规模，做项目数量。

　　苏北地区大部分城市的工业基础较为薄弱，虽然在近十几年来有不少新建工业设施。但相比营商环境更好、地缘条件更优的苏南主要城市来说，还是相差甚远。整体来说，政府端心态较为浮躁，客户端市场客户基数偏低，且较难承接上海产业转移，仅依靠本地客户可能会有较大的去化压力，产业地产商还需谨慎布局。

　　南京是中国东部地区重要的中心城市、全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽，是长江三角洲weiyi的特大城市和长三角辐射带动中西部地区发展重要门户城市、首批国家历史文化名城和全国重点风景旅游城市。

　　2021年末，全市常住人口92.3万人，2022年地区生产总值（gdp）1.69万亿，位居全省第二，2022年gdp同比增长2.1%。

　　在产业空间布局上，南京优化城市功能梯度，构建以江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”的“一核三极”重点功能布局。

　　图：南京市“一核三极”产业空间总体布局

　　从工业用地供需情况来看，2016年以来，南京工业用地新增供应波动下降，由2016年的1.05万亩下降到2021年的5550亩，2022年，工业用地市场迎来一波上升，全年工业用地供应量上升至8468亩。

　　表：2016-2022年南京市工业用地供求量价

　　分区县来看，2016-2022年，南京市工业用地供应zui多的区域为江宁区、溧水区和浦口区，中心城区建邺区、雨花台区、秦淮区、玄武区工业用地十分紧俏，鼓楼区甚至多年无工业用地供应；较少的土地供应也使得中心城区亩均价高企，其中建邺区亩均成交价达到280万元，是南京市成交亩均价zui高的区。

　　表：2016-2022年南京市各区县工业用地供求量价

　　南京市产业园区市场以科研办公园区为主，市场整体以租赁为主，如江宁区、建邺区、浦口区均以租赁为主；玄武区、秦淮区则只租不售。市场主力面积在500-2000㎡，租金0.5-3.25元/㎡/天，其中，与地价相对应，建邺区的租金也是各区县之首，租金约为2.5-4.5元/㎡/天。

　　分板块来看，鼓楼核心区、秦淮核心区、软件谷板块租金zui高，江北新区租金范围zui广，zui低至0.5元/㎡/天，zui高可达2元/㎡/天。

　　图：南京市各板块产业园区租售情况

　　联东集团在南京布局有联东u谷南京经开国际企业港、联东u谷·南京三里港创智园。

　　联东u谷·南京江宁谷里科技产业园、联东u谷·南京九龙湖制造创新港、联东u谷·江宁高新国际企业港、联东u谷·南京江北新区国际企业港等多个项目，各项目在产品类型相似，因此，本文以联东u谷·南京经开国际企业港为代表介绍联东南京产品的基本情况。

　　联东u谷•南京经开国际企业港项目位于国家级南京经济技术开发区核心位置，是联东u谷产业集群领域升级之作，总建筑面积14万平米。项目共26栋，分层12栋，14栋双拼；项目于2019年上半年基本去化完毕，2020年初全部清盘，项目整盘均价在5000元/左右。

　　入园企业以医疗器械、机械设备、电子信息、汽车零部件、商贸类为主力，如南京东东电子科技、南京金宁富士三环、南京禾阳机电、阿克塞斯空气动力、南京宁粮生物工程、江苏丰聚智能科技、南京博克纳自动化、南京纽雀克电子等。

　　南京天安数码位于南京市秦淮区白下高新技术产业园区内，总用地面积9.3万平方米，总建筑面积33万平方米。毗邻南京理工大学、南京农业大学、南京航空航天大学 等一批重点高校，规划建设8幢创新科技产业大厦及8幢生态科技总部楼，被列入南京市、区重大项目之一。

　　目前入驻企业110余家，办公人员约4000人，包括中船重工、中设航空、联童科技等一批大中型物联网企业及总部型企业。截止到2022年，共计培育上市公司5家、高新技术企业31家、新增瞪羚企业1家，新增培育独角兽企业3家。

　　垠坤·南京大数据产业基地由中国（南京）软件谷管委会与南京垠坤共同运作。项目坐落于中国（南京）软件谷核心区域软件大道180号，项目占地面积90亩，总建筑面积约8万平方米，目前总投资额已超过2.1亿元，是南京首个以大数据产业为发展方向的产业园区。

　　该项目地上6层，地下1层为车库，1、2、7、8栋单层面积约1500平米，3-6#单层面积约1300平米。

　　项目自2014年3月份启动改造以来，吸引了包括江苏瑞中数据股份有限公司、亚信科技（南京）有限公司、南京银石支付、平安科技（深圳）等在内的一大批大数据产业链关键企业入驻办公。

　　园区除设有便利超市、员工食堂等生活内服务；还为入园企业提供相关的外包服务，如人力资源、财务审计、法律咨询、投融资等，同时还可以享受软件谷33号文政策；zui后园区还提供一站式的客户服务，从工商注册到代理装修，以及细化到后期的空调、办公家具代购、入住后的开荒保洁和日常维保等。

　　产业园区是做大做强实体经济的主力军，主力客群制造业一直是园区的立区之本、经济发展的“压舱石”。

　　一般而言，企业单独购地建厂投入非常高，大型企业自身实力比较雄厚，政府政策也相对倾斜，所以更偏向单独购地建厂；小微企业规模较小，量级达不到拿地自建厂房的入园门槛，购买厂房的能力也不足；而中小企业规模中小，量级也达不到拿地自建厂房的入园门槛，但其有一定的购买力，所以，中小企业一般而言是工业地产市场的主要客户。

　　根据南京市制造业企业初步统计，截至2023年2月，南京市共有7.1万家制造业企业，其中注册资本在500-3000万的中小企业数量为10544家，且南京市制造业企业以通用设备制造业、专用设备制造业等中高端制造业为主，客户质量较高，具备一定的购买厂房的基数。

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

　　分区县来看，江宁区中小企业数量zui多，达3042家，占南京市中小企业数量的29%，其次是溧水区和浦口区，中小企业数量分别为1572家和1312家。

　　表：南京市各区县制造业企业规模结构

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

　　苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东傍上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。截至2021年，苏州全市下辖5个区、代管4个县级市。2021年末，全市常住人口1284.8万人，2022年地区生产总值（gdp）2.4万亿，位居全省diyi，2022年gdp同比增长2.0%。

　　苏州市下辖姑苏、虎丘、吴中、相城、吴江5个区及苏州工业园区，代管常熟、张家港、昆山、太仓4个县级市。各区域主导产业如下图所示。

　　从工业用地一级市场供给情况看，2016-2019年，苏州每年新增工业用地基本维持在1.7-1.9万亩；2020年后，新增供应持续下降，新增供应由2020年2.27万亩下降到2022年的1.5万亩，同时，工业用地亩均成交价也从2020年的31万元增加到2022年的38万元。

　　表：2016-2022年苏州市工业用地供求量价

　　分区县来看，2016-2022年，苏州市工业用地供应zui多的区域为张家港市、常熟市和吴中区，核心区姑苏区7年来仅出让7宗工业用地，亩均成交价高达91万元。

　　图：2016-2022年苏州市各区县工业用地供求量价

　　目前，苏州市大部分产业载体以出租为主，其中，吴中经开区产业载体租金在0.67-1.5元/㎡/天，苏州高新区在0.75-1.5元/㎡/天，苏州工业园区在0.67-2.5元/㎡/天，姑苏核心区在1.7-2.4元/㎡/天，太湖新城在0.9-1.8元/㎡/年，吴江经开区在0.65-1.8元/㎡/天，整体租金水平呈上涨趋势。

　　联东u谷·苏州木渎国际科创园项目位于苏州市吴中区木渎镇工业核心位置，项目建设用地面积37亩，总可租售面积6.8万㎡。项目规划建设厂房11栋，为8层分层和4层独栋户型，可分割出售单层面积为1000㎡，独栋户型整栋面积为2100-2600㎡。项目以高端装备、机器人、医疗器械、新能源等行业企业为招商方向。

　　max科技园(苏州·吴江)位于苏州吴江开发区运东大道旁，占地147亩，总建筑面积约25万平方米。项目由企业独栋、多层办公组成。截至2022年7月，一期除招商中心、样板房及沿湖2栋为自持租赁，其余均售罄，二期已封顶招商中。

　　根据苏州市制造业企业初步统计，截至2023年2月，苏州市共有29.3万家制造业企业，其中注册资本在500-3000万的中小企业数量为37862家，总体来看，企业规模小而精，多为高科技产业链zui上游的产品和配套零部件制造商，客户质量较高。

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

　　分区县来看，得益于毗邻上海的优势，昆山市制造业企业不断壮大，截至2023年2月，昆山市制造业企业数量达6.3万家，其中中小企业数量达3042家，占苏州市中小企业数量的23%，其次是吴江区和吴中区，中小企业数量分别为5523家和4098家。

　　表：苏州市各区县制造业企业规模结构

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

　　常州地处江苏省南部、长三角腹地，东与无锡相邻，西与南京、镇江接壤，南与无锡、安徽宣城交界，与上海、南京两大都市等距相望，区位条件优越。2022年末，全市常住人口536.6万人，地区生产总值（gdp）9550.1亿元，位居全省第五，2022年gdp同比增长3.5%。

　　常州市辖金坛、武进、新北、天宁、钟楼5个行政区，代管溧阳市1个县级市。各区域主导产业如下图所示。

　　从工业用地一级市场供给情况看，近两年，常州每年新增工业用地基本维持在1万亩；2016-2022年，常州市工业用地亩均成交价持续上升，2022年亩均成交价达44万元。

　　表：2016-2022年常州市工业用地供求量价

　　分区县来看，2016-2022年，常州市工业用地供应zui多的区域为金坛区、武进区和溧阳市，天宁区亩均成交价高企，2016-2022年梁溪区亩均成交价平均达50万元/亩。

　　表：2016-2022年常州市各区县工业用地供求量价

　　联东u谷·常州智能智造科技园位于常州经开区，占地约92亩，建筑面积约11万平方米，项目一期建设18栋高标准厂房，二期6栋厂房。

　　园区现已招引企业66家，园区内企业以轻型生产企业为主，客户涵盖装备、电子、环保设备类企业，引进客户包括：盛奥华环保、瑞工液压、思捷光电等。主力购买面积段在1500~2500平米，注册资本金1000万以上企业占比约50%，成立时间大部分在5~7年。

　　园区对招商企业设置了初级“门槛”，要求其行业必须符合常州经开区发展定位，每家企业亩均税收不低于40万元，每年园区还将对企业进行税收考核。

　　坤鼎生命科技智造园位于常州市天宁区雕庄街道，建筑面积约5.2万平方米。项目共由16栋单体组成，其中7栋为办公研发楼，9栋为生产车间。项目2020年年中开始预招商，平均售价4500.0元/㎡，受年限原因，价格比1km左右的联东项目低将近1000元左右。

　　根据常州市制造业企业初步统计，截至2023年2月，常州市共有11.9万家制造业企业，其中注册资本在500-3000万的中小企业数量为14532家。分行业来看，常州市制造业企业以装备制造业、金属制品业、电气机械和器材制造业为主。

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

　　分区县来看，常州市中小制造业企业主要集聚在武进区和新北区，其中，武进区中小企业数量zui多，达5931家，占常州市中小企业数量的41%，其次是新北区，中小企业数量为3293家，占比23%。

　　表：常州市各区县制造业企业规模结构

　　（截至2023年2月，登记状态为正常状态的制造业企业）

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