东莞“工改m1”意见稿引争议：为高端企业腾挪空间园区租售比例难平衡 -j9旗舰厅

　　南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道

　　近年来，“工改m”类城市更新越来越受重视，但与之对应的是各类争议。

　　东莞市自然资源局近日发布了《东莞市“工改m1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》征求意见稿，涉及产权分割、分割转让、不动产登记办理、抵押权登记办理等。

　　相较此前的政策，本次意见稿明确了产权分割细则，存量“工改m1”zui高分割转让比例为7%，竣工验收后不动产可转移登记的比例为0%，剩余0%需项目达产验收后才能不动产转移登记。

　　业内人士认为，本次意见稿从分割销售面积段、分割比例等提出细则，一定程度上提高了企业的准入门槛，为高端企业入驻腾挪出产业空间，有利于东莞产业转型升级，同时也表明了东莞市在拓展工改连片开发项目的决心和进度。

　　不过，也有企业向南方财经全媒体记者“喊难”，主要原因在于两点，一是产业园区租售比例无法平衡下的现金流困局；二是进一步加剧了入驻企业的观望心态。

　　m1，指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的一类工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。目前，东莞的产业用地主要以m1类工业用地为主，现状多为旧厂房，功能落后、利用效率低，现有用地指标很难满足产业发展的需要。

　　021年10月，东莞发布了关于《东莞市“工改m1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（公开征求意见稿）》，政策的目的是规范“工改m1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记工作，促进镇村工业园改造提升。

　　不过，彼时政策规定zui高不动产转移登记比例为70%，但没明确拆分为竣工验收和达产验收两部分比例。

　　本次意见稿中明确规定，存量“工改m1”zui高分割转让比例为70%，竣工验收后不动产可转移登记的比例为30%，剩余的40%需要项目达产验收后才能不动产转移登记。

　　纠结的焦点在于存量“工改m1”的分割转让比例问题——本次意见稿划分“30%”“40%”两档比例，其中40%的部分在企业达产后才能转移登记，将影响园区的现金流及整体开发。相关企业方诉求不一，有的认为应统一按照70%的比例进行分割；有的则强调要“协商一致”。

　　分割转让规则如何界定，极大地延长了园区资金回笼周期以及加剧了入驻企业观望的心态。一位持“统一70%比例分割”意见的产业园区相关人士认为，统一比例分割，更能有助于入驻的规上企业增资扩产，同时解决企业扎根发展的可持续性问题，“但按照zui新的意见稿内容来看，规上企业关注的生产空间产权问题，也成为我们产业园开发运营主体们的难题。”

　　事实上，东莞的产业园面积，几十万平方米居多，甚至也有上百万平方米，说大不大，说小不小。

　　一个企业承担产业园的综合开发，除自用的部分以外，还会招引规上企业，从而获得一部分资金，再进行园区后续的滚动开发。上述人士表示，“规上企业一般都有购买厂房需求，如果按照意见稿规定达产验收后才能转移登记40%部分，意味着剩余40%部分难以找到规上企业。”

　　上述人士也提到，入驻企业关注稳定性和长期回报，购买需求大于租赁，同时企业也有利用厂房物业进行抵押的融资需求。

　　不可否认的是，“工改m1”项目如何达到租售平衡、激发企业活力，是个众口难调的问题。

　　另一位受访的园区负责人向南方财经全媒体记者表示，企业工改本身利润低，主要依赖运营方式回本，一定比例的分割转让能够促进企业回笼资金，但每个园区具体情况并不一致，不能“一刀切”，“具体比例可以进一步与企业‘协商’或根据具体园区灵活制定，这样一来减少了园区的成本压力，同时也满足了市场多样化的需求。”

　　一位长期关注东莞产业地产的专家告诉南方财经全媒体记者，本次意见稿旨在提高企业准入门槛，聚焦引入那些能完成税负要求的高端企业。

　　企业在入驻园区以后，除了投产达产的考核外，还有一定的税负要求。上述人士按100万元的税收标准举例，他认为，那些正处于高速增长或踩在行业风口的企业，几年之内完成税收指标并不难。但在如今复杂的经济形势下，一些小企业则难以完成“工改m1”项目的产值和税收要求。

　　东莞以制造业立市，过去很长时间，东莞一直将稀缺的资源倾斜到工业用地上。譬如，东莞探索“工改”的发展进程中，2009年至今相继出台了70多部相关政策，先势利导优化升级产业发展空间。近年来，东莞聚焦“科技创新 先进制造”，这座制造业大市不仅要更好地规范和优化新型产业用地管理，同时也要引导创新产业、新动能集聚。

　　受访专家向南方财经全媒体记者表示，从政府的层面而言，提高企业的准入门槛对东莞产业转型升级是有利的，“如今的东莞，以先进制造业为主体的现代产业体系初步形成，上述政策能有效地在有限的空间里，聚集更多的高端制造业和科技型企业，从招引的源头上加速东莞制造业产业转型升级。”

　　另外，随着产业转型升级的进一步深入，东莞不断承接广深港等城市的产业外溢，企业新增用地需求迫切。一位产业地产的研究人员表示，“对于现阶段的东莞而言，不缺地，特别是零碎的土地，缺的是能够连片开发的工业用地。”

　　站在城市产业发展的角度，东莞希望结合自身产业发展优势发展战略性新兴产业，加快提升镇村工业园改造，推进“工改工”类城市更新，为优质项目提供承载空间，让城市更新工改m1成为东莞工业用地主要的更新方向之一。

　　南方财经全媒体记者留意到，本次意见稿提出，“工改m1”项目全部工业生产用房（含自持、赔付或贡献用房）均可进行产权分割，并按幢、层等固定界限作为基本单元，每个基本单元的套内建筑面积不少于1000平方米。

　　本次意见稿印发实施前在建或已竣工的存量“工改m1”项目，按基本单元建筑面积不少于500平方米执行。分割转让规定方面，除自持用房外，“工改m1”项目其他工业生产用房均可进行转让；行政办公及生活服务设施等配套用房不得转让。

　　业内人士认为，此次意见稿对东莞产业发展释放出两点利好信息：一是对不动产权登记细分为存量与增量厂房进行规范，并且对增量厂房产权登记申请流程进行分阶段实施，体现了政府对产业载体产权落地路径的明确和认可；二是从分割销售的面积段、分割比例等提出细则，表明市政府在拓展工改连片开发项目的决心和进度。

　　受访专家普遍认为，这次只是意见稿，靴子并未zui终落地。但从现有细则来看，对东莞的产业升级和企业招引，既是挑战，也将是契机。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　刚刚，9月24日10点07分，海南万宁东部海域上空发现越南公务机

　　2023-09-24 12:53:39

　　盖棺定论！女排奥运直通名额确定，2大黑马诞生，蔡斌恐就此下课

　　2023-09-25 09:55:55

　　47岁李湘藏不住了？“农村私生子”身世曝光，******激动认亲王诗龄

　　2023-09-21 01:20:59

　　印度能否成为第二个中国？答：它和民国太像，存在四大致命缺陷！

　　2023-09-19 09:51:54

　　前行政长官林郑月娥，退休后因被制裁，沦落到只能在香港租房住？

　　2023-09-21 16:26:39

　　直到霍启刚当上局长，才明白霍家为何如此看重郭晶晶，还说是下嫁

　　2023-09-20 15:38:38

　　拉塞尔为1岁儿子办生日派对：定制创意球星卡 湖人用状元签选中他

　　2023-09-25 05:16:58

　　“裙子这么薄就别穿出来了，后面的大叔看半天了”太尴尬了

　　2023-09-08 07:30:03

　　窦骁何超莲街头被偶遇，穿情侣鞋勾肩搭背，细节力破婚变传闻！

　　2023-09-24 20:28:10

　　中国队终于赢了！8年后再次夺冠，央视 人民日报赞不jue口。

　　2023-09-14 15:57:56

　　林家栋直言被香港房价震惊：香港的土都有含金量

　　2023-09-24 20:42:05

　　大反转！美军高官证实，被击落的中国气球并非间谍气球

　　2023-09-21 13:53:12

　　离谱！曝闫妮高调官宣与李晨恋情，两人相差7岁，更多细节被扒！

　　2023-09-22 13:35:25

　　苹果a17 pro跑分出炉：单核性能仅比英特尔i9-13900k低了不到10%

　　2023-09-24 22:45:04

　　fiba公布的男篮亚洲杯实力榜！

　　2023-09-24 16:52:14

　　杭州亚运会，6个国家没资格参赛，2国不想参加，1国冒险参加！

　　2023-09-24 22:55:24

　　再见！杨科维奇！体育总局亮剑，爆国足换帅，冲世界杯8.5个名额

　　2023-09-24 09:49:03

　　日本宣布，开始大量向中国迁移人口，美：拒还日本2800亿美债！

　　2023-09-24 16:25:47

　　媒体述评：亚运会“就像是中国的一次软实力展示”

　　2023-09-24 16:32:15

　　2023-09-25 11:04:49

　　10座车站！1号线支线规划方案公示

　　重磅！三亚实施“认房不认贷”政策

　　800万在白云拿下五房？新政次日，这个公交tod项目加推156㎡单位

　　首开沙河高教园地块案名疑似「梧桐星宸」

　　美军上将提疯狂计划：在战时向台海运送艾布拉姆斯

　　第6名在逃嫌犯27年未被起诉 同案5人已出狱否认作案

　　天价养殖娃娃鱼跌下神坛：从千元1斤跌至20元1斤

　　牛弹琴：越南要打美国牌 中国看在眼里俄方不敢大意

　　家长花50万为自闭症儿子经络重构 质疑无效被踢出群

　　美军上将提疯狂计划：在战时向台海运送艾布拉姆斯

　　第6名在逃嫌犯27年未被起诉 同案5人已出狱否认作案

　　天价养殖娃娃鱼跌下神坛：从千元1斤跌至20元1斤

　　牛弹琴：越南要打美国牌 中国看在眼里俄方不敢大意

　　家长花50万为自闭症儿子经络重构 质疑无效被踢出群

　　第22金！女子双人单桨无舵手决赛，中国队遥遥领先轻松夺冠

　　中国队第21金！老将张亮成就双金王，卫冕赛艇男子单人双桨冠军

　　亚运男足-何宇鹏造险 中国0-0孟加拉a组第1进16强

　　中国包揽游泳首日七金 汪顺潘展乐连破亚洲纪录

　　佟丽娅董璇分享同游美照，似孪生姐妹

　　唐艺昕小腹凸起被疑怀二胎，火速晒照辟谣

　　49岁张震岳大婚群星璀璨，婚礼接地气，儿子已5岁

　　黄晓明与贾静雯赵又廷大聊孩子 自曝儿子长相性格

　　lisa疑回应疯马秀 现场观众晒照反击其嚣张态度

　　恒大突发公告！境外债重组遭遇困难

　　农业银行，大行中为何不能拔尖？

　　早评：沪指低开0.04% 机器人概念开盘活跃

　　存量房贷利率今起调整：“二套转首套”如何操作？

　　苹果15系列发售首个周末：pro max上海门店脱销

　　乐视网一审被判赔超20亿！索赔方预计到手难超两成

　　李斌的梦很大，金主们再“挺”一下

　　人类起源探索再度达到关键里程碑 史上zui重小行星样本返回地球

　　今日下午举行！华为秋季全场景新品发布会 更多重磅新品将亮相

　　升级8155且有8at 15万级不会错的7座suv

　　怒降6万多交鹏友 请收下小鹏g9的诚意大礼包

　　特斯拉迎来技术新突破 低价车型不再是梦

　　采用全新设计 全新丰田凯美瑞假想图曝光

　　大众全新一代迈腾曝光 车身尺寸加长换1.5t引擎

　　用创新颜料打开艺术新世界——“她世界·元宇宙林颜歌艺术展”开幕

　　设计廊104 首发｜舍近设计新作：山水之间，旋转结构重建纵横秩序的家

　　聚焦云间书派，董其昌、陈继儒真迹松江展出

　　静安国际雕塑展开启“空间进化”：走进开放的公园美术馆

　　品味与情感的融合，静谧雅致的美学之“家”

　　复合多元的场景布局，独享惬意生活

　　乌珠穆沁上的月光，展示自我的独特之居

　　为抢iphone15，多人斗殴

　　李斌：蔚来做手机肯定会被嘲笑 造手机比造车容易

　　ifixit 拆解苹果 apple watch ultra 2，证实电池容量稍大

　　立讯精密目前正在生产四款iphone 15中的三款机型

　　北大研究：每日喝茶超4克，致癌风险增加26%？

　　雷军：40岁时觉得自己一事无成，决定创办小米

　　俄黑海舰队总部大楼被炸 有乌媒称舰队司令身亡

　　日媒称美拟在菲再增军事基地 专家：针对中国

　　国安部披露间谍网勾案例：摇一摇摇到美女间谍

产业招商/厂房土地租售：
或微信/手机： 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号